Diniego Permesso di costruire edificio residenziale

Con sentenza pubblicata il 30 gennaio 2015, la Sezione Seconda Quater del Tribunale Amministrativo Regionale del Lazio rigettava il ricorso avanzato dalla Società Augusta Parcheggi Srl, che lamentava la mancata concessione di un permesso a costruire con riferimento all’edificazione di un edificio ad uso residenziale in zona Arco di Travertino a Roma.

La società aveva pertanto impugnato dinanzi alla giustizia amministrativa il diniego palesato da Roma Capitale, senza tuttavia avere il riscontro sperato.

Terreno edificabile Arco di Travertino

Avventurarsi nel mondo dell’edilizia non è un’attività semplice, anche se i profitti possono essere tali da far dimenticare tutte le difficoltà affrontate.

E infatti, quando si parla di urbanistica si è costretti a districarsi in un mare di norme, in cui esistono molteplici interpretazioni della stessa norma, oltre ai principi di origine giurisprudenziale che finiscono con l’affiancare il diritto positivo costituito dalle disposizioni di legge. In sostanza si potrebbe quasi affermare che in tale ambito tutto vale, in quanto, a seconda delle diverse interpretazioni, si potrebbe giungere a differenti conclusioni.

Ci si deve in qualche modo attrezzare per combattere delle battaglie dinanzi al Tar, nell’ipotesi in cui si renda necessario far valere il proprio punto di vista nei confronti della pubblica amministrazione.

Così come faceva la Società Augusta Parcheggi Srl.

Il 14 febbraio 2013 essa acquistava dalla Tekno Park Srl un terreno della superficie di mq 3.700, sito in Roma località Arco di Travertino. Già nel 2002, quindi ben 11 anni prima che il terreno venisse venduto, la Tekno Park aveva presentato al Comune di Roma una richiesta di rilascio di un permesso di costruire, allo scopo di realizzare sul terreno in oggetto un edificio ad uso residenziale, in considerazione della circostanza che all’epoca il Piano Regolatore Generale del 1965 e le varianti allora vigenti riconoscevano all’area ove il terreno insisteva una destinazione urbanistica.

Piano di Zona Arco di Travertino – Zona E/3

La zona era infatti classificata come zona E/3, ossia espansione riservata all’edilizia popolare ed economica nell’ambito del Piano di Zona “Arco di Travertino” – 18.

La richiesta veniva però bloccata a seguito dell’adozione della deliberazione di C.C. n. 33 del 20 marzo 2003, con la quale il Comune di Roma adottava il nuovo Piano Regolatore Generale della Città di Roma e imponeva all’area in questione la nuova destinazione di “Verde Pubblico e Servizi di Livello Locale”. In virtù di tale modifica, l’amministrazione sospendeva ogni determinazione sul progetto presentato, applicando le misure di salvaguardia previste dalla legislazione statale e regionale.

Successivamente a tali sviluppi, la Tekno Park depositava in data 5 aprile 2007, nonché in data 21 maggio 2007, presso i competenti Dipartimenti, “Nuovi Tipi” al progetto originario, con sui si individuavano delle nuove aree da destinare al progetto edilizio precedentemente presentato, in merito alle quali il Dipartimento competente si esprimeva favorevolmente, fatte salve le valutazioni non di sua competenza.

Il rilascio del permesso di costruire veniva quindi nuovamente sollecitato dalla Tekno Park Srl con due diverse lettere del 27 marzo 2009 e del 13 maggio 2009, senza tuttavia avere alcun riscontro.

Come detto, il terreno veniva poi venduto alla Società Augusta Parcheggi Srl, che subentrava nelle richieste già precedentemente fatte dalla parte venditrice. Questa, con istanza del 18 giugno 2013, nella qualità di nuova proprietaria del terreno, chiedeva nuovamente il rilascio del permesso di costruire presentato dalla dante causa.

Preavviso di rigetto permesso costruire del Comune di Roma

A conclusione parziale dell’intera vicenda, l’Amministrazione, mediante nota 116997 del 29 novembre 2013, comunicava all’Augusta Parcheggi il preavviso di rigetto della domanda di permesso di costruire e, dopo aver ultimato il necessario contraddittorio, provvedeva in via definitiva per il diniego, con le determinazioni dirigenziali n. 203 del 17 febbraio 2014 e n. 434 del 12 marzo 2014, sul presupposto della modifica della destinazione prevista dal nuovo Piano Regolatore per quell’area.

Ricorso Società Costruzione

Avverso tale diniego la Società Augusta Parcheggi proponeva ricorso dinanzi al Tribunale Amministrativo Regionale del Lazio, avanzando due diversi motivi di impugnazione.

Con il primo motivo la ricorrente sosteneva, tra le altre cose, che l’amministrazione comunale avrebbe dovuto pronunciarsi sulla richiesta di rilascio del permesso di costruire secondo la disciplina urbanistica vigente al momento della scadenza del triennio previsto per l’adozione di misure di salvaguardia da parte del Comune; triennio che veniva ritenuto trascorso in data 20 marzo 2006.

Di conseguenza, in applicazione di quello che viene definito come principio di cristallizzazione, per cui restano valide le disposizioni vigenti in quel momento, l’area doveva continuare ad essere classificata per la ricorrente così come lo era al momento del deposito dell’istanza.

Con il secondo motivo, veniva lamentata la carenza di istruttoria e di motivazione del provvedimento impugnato, relativamente alle osservazioni prospettate dall’interessata in sede procedimentale.

Scelta della Normativa applicabile

Con riferimento al primo motivo di censura, il Tribunale richiamava l’art. 15 comma 4 del d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, secondo cui il permesso di costruire decade con l’entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio.

Tale previsione, così come interpretata costantemente dalla giurisprudenza, ha lo scopo di garantire indefettibile applicazione alle sopravvenute previsioni, in quanto esse sono da intendersi sempre come finalizzate ad un più razionale assetto del territorio, con la conseguenza che esse hanno carattere di assoluta prevalenza e non possono essere disapplicate dal Comune in favore di un’ultrattività del Piano Regolatore precedente.

La normativa sembrerebbe chiara.

Ma la ricorrente, nell’impugnare il diniego, richiamava il c.d. principio di cristallizzazione, costituisce una delle eccezioni alle superiori previsioni. Secondo tale principio, originatosi dalla celeberrima sentenza dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato dell’8 gennaio 1986, la disciplina urbanistica da applicare in sede di esame di una richiesta di concessione edilizia, conseguente all'annullamento giurisprudenziale del diniego della concessione stessa o conseguente alla declaratoria d'illegittimità del silenzio rifiuto, è quella vigente al momento in cui la sentenza è notificata o comunicata in via amministrativa al sindaco, quale capo e legale rappresentante dell'amministrazione comunale, titolare dell'iniziativa in materia di pianificazione urbanistica, divenendo inopponibili all'interessato le variazioni dello strumento urbanistico sopravvenute successivamente a tale notificazione.

Il Tribunale osservava però che tale principio aveva lo scopo di assicurare un’applicazione specifica del principio di effettività della tutela giurisdizionale in materia urbanistica.

Esso invero era stato utilizzato dalla giurisprudenza soltanto nei casi in cui l’azione giurisdizionale era stata esercitata prima dell’entrata in vigore del nuovo piano. Ne conseguiva, pertanto, che esso non poteva dirsi conferente nel caso di specie, in cui il ricorso interveniva anni dopo l’adozione definitiva nel nuovo Piano Regolatore.

Secondo i giudici l’amministrazione aveva quindi correttamente agito.

Anche in relazione al secondo motivo di impugnazione, il Tribunale non aderiva alle tesi difensive della parte ricorrente, in quanto non ravvisava alcun difetto nella motivazione del provvedimento.

In definitiva, il ricorso veniva totalmente rigettato.

Burocrazia e Permessi dell’amministrazione

La vicenda in oggetto dà tutto il senso ai comuni mortali di quanto sia difficile confrontarsi con la pubblica amministrazione, specie se l’argomento del confronto concerne la materia edilizia.

Ci sono voluti tredici anni per venire a capo di una questione relativa all’edificazione di un edificio.

È vero che nulla può essere lasciato al caso, essendo coinvolti interessi pubblici e della collettività, ma certo il tempo occorso non è dipeso da un eccesso di scrupolo da parte dell’amministrazione. Semmai siamo in presenza di una macchina burocratica che ti inghiotte e taglia le ali a qualunque tipo di iniziativa imprenditoriale.

Chissà come la prenderebbe un cittadino di un altro Stato europeo se gli spiegassero che per vedere i frutti di un investimento potrebbero volerci venti anni, o anzi anche tutta la vita?

Semplicemente si asterrebbe dal venire ad investire in Italia.